Marché immobilier : Le pire est-il à craindre ?

Posté le : 30/03/2020

Tous les signaux étaient au vert pour un printemps de l’immobilier exceptionnel. La crise du coronavirus en aura finalement décidé autrement. A quoi faut-il désormais s'attendre ? Réponses des experts de MeilleursAgents.

Nous anticipons une baisse des prix sur le territoire français pour les mois à venir. Cette baisse resterait cependant modérée comme nous laisse penser les pandémies passées. En effet, l’épidémie du SRAS de 2003 n’a fait baisser les prix que de 1.6% à Hong-Kong alors que les volumes ont chuté de 70%.

Par ailleurs, ce choc ne frappera pas tous les territoires avec la même force. Les marchés profitant jusqu’ici d’une importante réserve de demande et pour lesquels les acheteurs potentiels sont financièrement moins impactés, avec par exemple une large proportion de cadres en CDI pouvant télétravailler, résisteront mieux que les autres. La plupart des grandes métropoles françaises seraient plus épargnées par ce recul des prix.

Deux scenarii possibles sur le long terme

Bouleversé, le marché immobilier français le sera donc sans nul doute. Pour autant, du fait d’une absence totale de visibilité quant à l’évolution de l’épidémie de coronavirus et des incertitudes qui pèsent aujourd’hui sur l’économie hexagonale comme mondiale, nous ne sommes pas en capacité de déterminer avec précision quel sera l’impact à long terme de cette crise sanitaire sur les transactions ainsi que sur les prix.

Seule certitude : le dynamisme du marché que nous constations il y a encore quelques semaines et qui nous poussait à voir en 2020 un futur cru exceptionnel pour l’immobilier est relégué désormais au rang d’histoire ancienne.

Dans ce contexte de flottement, l’équipe scientifique de Meilleurs Agents propose cependant deux scenarii. Dans l’hypothèse où l’épidémie est maîtrisée avant l’été et d’une sortie de crise rapide où les différentes mesures prises par le gouvernement et par la Banque Centrale Européenne portent leurs fruits, tout laisse à penser que le marché immobilier pourrait repartir sans trop de heurts dès septembre.

Contrairement à la crise de 2009 où le moteur même de l’économie, à savoir le système bancaire était au bord de l’explosion, les banques sont aujourd’hui en bonne santé. Autrement dit, actuellement, l’économie est «seulement» à l’arrêt et, dans le meilleur des cas, pourrait donc redémarrer sans trop de séquelles. D’ailleurs, depuis le début de cette crise, le gouvernement a annoncé la mise en place de différentes mesures de relances budgétaires et fiscales visant à faire repartir notre économie. Ces annonces seraient de nature à réduire la perte de revenu des Français et à dissiper leurs craintes. De plus, le plan d’urgence lancé par la BCE pousserait les banques à maintenir le robinet de crédit ouvert avec des taux toujours aussi bas et inciterait les Français à en profiter comme ils le font depuis 2015. A l’instar de l’économie dans son ensemble, le marché immobilier connaîtrait une reprise dynamique sur la fin de l’année 2020, soutenue par le report partiel de certains projets mis entre parenthèse au printemps. C’est le scénario privilégié par Meilleurs Agents.

Cependant, un scénario plus sombre peut se profiler à long terme et impacter fortement l’économie française qui reste sous la menace de trois risques de différentes natures : une réapparition du virus et de nouvelles mesures de confinement, une nouvelle récession et une crise financière. Premièrement, si la crise sanitaire était appelée à durer avec un nouveau pic de l’épidémie à l’automne, voire au printemps prochain, les épisodes de confinement risqueraient de se multiplier et la perspective d’une reprise s’éloignerait. De plus, de nombreux pans de l’économie sont aujourd’hui en grave difficulté. L’efficacité des mesures annoncées pourrait ne pas être suffisante et leur mise en place freinée par la paralysie du pays touchant également nos administrations.

Le grand nombre de faillites notamment de petites entreprises et par là-même, la mise au chômage de nombreux salariés entraîneraient l’économie française vers une nouvelle récession. En parallèle, malgré tous les efforts des banques centrales, cette crise qui met à rude épreuve les marchés financiers pourrait se traduire par une crise de liquidités. Nous nous retrouverions alors dans une situation similaire à 2008 où les banques s’étaient montrées incapables de financer l’économie réelle, et donc le marché de l’immobilier. Si tout ou partie de ces risques venait à se matérialiser, l’hypothèse d’une sortie de crise sans heurt sur le marché immobilier s’envolerait. Celui-ci serait dès lors amené à traverser une phase de repli qui durerait plusieurs années.